부동산포럼 입니다.

2개만 봐도 엄청난 특화같네요.. 역시 다르네요. 강남..

@Constellations 특화 내역만 보면 옆에 아리팍에 비빌만한건 신축에 세대수 많은 것 밖에없습니다.

아리팍 층고 2.7m, 층간소음 흡음재 60T 

뭐 이건 아리팍이 그당시에 역대급 특화설계 받아서 다시는 못나올 층고여서 그렇긴하지만

그외에도 아리팍은 가로축이 넓은 반면 원베일리는 세로축이 긴편이라 한강조망도 훨씬 불리하죠

초등학교 배정도 큰길 건너서 잠원초 배정이라 

반포초 배정인 아리팍이랑 비교시 분양이후에도 동일한 가격 수준 유지하지 않을까 싶습니다

@CHOLACHE 

전 개인적으로 아리팍이 너무 개방적이라서 원베일리쪽이 더 입지가 좋아보였습니다.

도로가 단지를 관통하는데, 물론 지하차도화 하고 그 위로 도보를 만들어서 괜찮긴 하지만, 신반포역에서 한강공원 가는 길목에 위치하다보니 여러모로 좀 그렇더라구요

근데 원베일리는 한강공원 진출입로가 따로 없으려나요? 그러면 아리팍쪽이 더 좋아보이기도 하네요.

사실 개인적으로는 아리팍 원베일리보다 반래퍼쪽이 더 취향입니다.

북향 한강뷰는 억지로 만든 느낌이라.. 차라리 한강뷰 보고싶으면 한남 동부이촌으로 가야..

뭐 제가 이러니저러니 해봐야 모두다 제가 갈 능력도 안되는 부자동네니 제가 뭐라 말하기도 좀 그렇습니다만 ㅋㅋ

@Constellations 반포한강공원으로 가장많이 가는 루트가

1. 고속터미널역에서 하차 -> 고속터미널 맞은편 신센자 + 원베일리 옆(반포대교) 진입로 따라 한강 공원 진입입니다.

 - 고터는 3호선 + 7호선 + 9호선 급행이다 보니, 9호선 일반 신반포역은 상대적으로 인파가 적은편 이긴합니다.

 - 신센자는 이전 시장님 업적으로 울타리 없는 단지였을때 문제가 많았으나 지금은 모두 울타리를 둘러 사생활 간섭은 심하진 않은 편입니다. 아마 원베일리도 그러겠죠. 가장 좋은 방법이 아파트 단지와 통행이 많은 도보간에 단차를 두는 것이라 생각하는데 단차는 없고 울타리를 두를 예정처럼 보입니다.

(원래 계획은 디에이치 - 아리팍 - 원베일리 이어지는 구간에 울타리를 모두 없애 하나의 단지처럼 만들자 였던걸로 압니다..... 그럼 헬게이트...)

그래도 단지를 관통하는 아리팍 보단 낫겠죠

2. 원베일리 완공후 아리팍과 원베일리 사이에 한강 진입로를 추가로 공사하는 중입니다.

이전 진입로를 막아버리면 아리팍이 좀더 폐쇄적으로 되겠지만, 없는것도 늘리는 마당에 있는걸 줄일가능성은 적겠죠...

이렇게 되면 원베일리는 단지 동서 끝에 한강 진출입로가 생깁니다.

3. 한강뷰 진리는 강북이죠

하지만 한강뷰와 강남거주 둘다 하고싶은게 인간의 욕심아닐까요 ㅎ

@CHOLACHE 

1. 인파가 그리 많지않기는 합니다만 완전 무시할 정도는 아니더라구요 ㅎㅎ 저는 숨어있는게 좋아서 그런지 그마저도 싫게 느껴지더라구요.

2. 아리팍은 폐쇄못하는걸로 알고있습니다. 커뮤니티 기부채납 조건으로 층수 완화같은거 받은걸로 알아서요 ㅎㅎ

원베일리가 한강공원 진출입로가 생기면 확실히 원베일리가 더 나은 입지조건이라고 생각합니다. 뭐 한강뷰 세대수가 많고적은거야.. 

원베일리 한강뷰 > 아리팍 한강뷰 > 원베일리 일반 > 아리팍 일반 뭐 이런식이 되지않을까요

@Constellations 개방조건은 커뮤니티시설이어서 울타리하고는 상관없을겁니다.

근본적으로 나들목이 없어져야하는데, 한강이 아파트 소유도 아니고 당연히 폐쇄될일은 없을거라 생각합니다.

추가로 개방된 커뮤니티 시설은 극소수의 반포주민들이 추첨으로 이용하는걸로 알고 있습니다.

별거 아닌 한강뷰 같지만 한강뷰나오는 집이랑 안나오는집이랑 가격차이가 아리팍은 최대 5억(10~15%)납니다.

원베일리는 저런 이유로 한강뷰나오는 집들이  대형평수의 조합원 물량으로 많이 구성되어 있고

84의 경우 일반분양은 한강뷰가 없었던걸로 기억합니다. 

84중에 한강뷰 조망가능한 세대수가 3천 세대중에 200세대 내외일겁니다.

(다시 찾아보니 잘하면 300세대 정도까지도 나올수는 있겠네요)

뭐 당연히 대형평수는 아리팍보다 원베일리가 압승이겠지만, 국평에서 만큼은 또이또이할거라 생각하는 이유입니다

@CHOLACHE 원베일리 84는 일반분양으로 안나왔을겁니다.

거기가 신반포3차와 경남 통합재건축이어서 은근히 조합원이 많아요

@k봉사 찾아보니 74가 최대평수였군요... 일반분양 물량에 한강뷰없다는 이야기만 들었는데

84배치보고 의아했는데 다시 보니 이해가 되네요

아리팍은 5층짜리 재건축한거라 일반분양물량중에 좋은게 많았죠 원베일리는 그러기 쉽지 않았고

여러모로 반포에서 단점없는 아파트는 디에이치일 것같네요

조합원은 말할것도 없고 일반분양도요

@CHOLACHE 경남아파트가 저층이 아니고 중충이었을겁니다

제가 선호하는 지역이 상업지와 가까워서 상업지의 혜택을 다 누리면서도, 상업지의 유동인구들의 동선에서 벗어나있어서 주거지 특유의 평온함을 즐길 수 있는 곳입니다. 그리고 그 상업지는 저는 저 동네에서 서래마을보다는 신세계백화점을 생각했습니다, 백화점이 문화센터같은 것도 잘 되어있다보니 슬리퍼 신고 갈 거리에 있으면 정말 괜찮은데.. 차 끌고 가야하면 그 자체로도 스트레스니까요.

이러한 기준으로 제가 예시로 들고싶은 아파트들은 반래퍼, 잠실5단지, 서초진흥아파트 정도가 있네요.

아무튼 지상공원화도 되어있지 않아서 지상으로 차가 다니는 2009년식 반래퍼하고, 2016년식 아리팍하고 크게 가격차이가 나지 않는다면(이 경우에는 저는 kb시세에서 평균이나 상한가보다는 하한가로 비교하는 게 맞다고 생각합니다. 한강뷰의 영향을 빼자면요)

@Constellations 반래퍼가 엄청큰 단지여서 말씀하신대로 생활권을 누리려면 신세계쪽 단지에 붙어살아야 한 안쪽단지대비 5분, 아리팍 대비 10분정도 가까워질차이에요 ㅎ

반래퍼 84랑 아리팍 정원뷰랑은 10%정도 갭은 늘 있어왔습니다.

한강뷰는 아리팍내에서도 10~15%씩 가격차이가 있어왔으니 비교할것도 없고요

10% 비싸게 아리팍을 비싸게 사느니 반래퍼에 산다는 건 그럴수있는일이지만

같은 가격에 반래퍼를 사는 사람은 없죠

@CHOLACHE 

네네 맞습니다. 그런데 그 5~10분이 심적으로는 꽤나 큰 차이죠. 그리고 편도로 5~10분이면 왕복하면 *2 이기도 하고, 교통도 말씀하셨던데 신세계까지의 거리는 곧 지하철까지의 거리기도 하구요. 아무래도 신반포역은 완행 9호선만 오니까 좀 그렇죠. 반래퍼는 동에 따라서 7호선 접근성 매우 좋은 동도 있고..

그리고 그 가격차이는 저는 연식차이라고 봅니다 입지보다는요.

@Constellations 반래퍼 입지가 아리팍보다 우월하다면

신축에 의한 가격차이를 입지가 상쇄해줘서 같은 가격이 되어야하는데

가격차이가 난다는건 상쇄시키지 못하고 있다는거겠죠.

입지에 대한 선호도는 한강접근성이냐 인프라냐로 비등하게 가고 신축에 대한 프리미엄으로 가격차이가 난다고 생각합니다.

@CHOLACHE 

지상공원화 되지 않은 2009년식이랑 지상공원화 되어있는 2016년식이 그 정도 차이밖에 안나면 정말 선방한 거 아닐까요?

개인적으로 과천은 단지별로 입지차이가 크게 없다고 생각하는데 2008년식 래미안슈르하고 다른 신축단지들하고 시세차이 보면 20% 이상은 납니다. 래미안슈르 33평하고 신축 24평하고 시세가 거의 연동되어서 움직입니다.

저는 입지면에서 반래퍼가 10%정도 더 먹고 들어가지만 아리팍이 신축빨로 20% 먹고 들어가서 아리팍이 10% 비싸다고 생각하고 있습니다.

@Constellations 반래퍼 단지내에서 비교를하면

신세계 접근하기 좋은 단지들 가격이 33억대로 호가가 올라와있고, 잠원초 부근 125동 단지들 시세는 31억 수준입니다. 125동 단지는 아리팍보다 상업적 입지가 좋다고 볼수없는 단지이고 외톨이 단지라서 더 낮게 평가되는 곳인데

그렇다면 단지내에서 최소 10%이상 차이가 나야하지 않을까 싶습니다

그리고 지금 가격차이가 적게 나는 이유중하나는 아리팍 주변공사로

반포초등학교 휴교중인 영향도 있습니다.