하나는 원룸오피 투자고

다른 하나는 초기재개발 빌라 투자인데요.

좀 격하게 말씀드릴게요,

초보자들은 하지마세요, 뒤지기 싫으면.

아니, 초보자고 고수고 간에 그냥 안하는걸 추천드립니다.

저도 여기서 몇년을 심봉사나 꿈냥꾼 같은 하락론자 애들이랑 싸운 다주택 상승론자지만 냉정하게 지금이 상승기 초반은 아닙니다.

최소 상승장 중반기는 지났고 이제 진짜 잘해야 한두번의 상승싸이클 정도밖에 안남았다고 봅니다. 

새 정부 하는거에 따라서 여차하면 바로 소폭 하락조정장으로 넘어갈수도 있는거구요.

실거주1채는 지금이라도 사는게 맞다고 보지만 이 말도 잘 생각해봐야되는게....원래 상승장이 오래갈수록 변두리 개집도 같이 올라서 추후에 있을 하락조정장 또는 보합장에서 버틸수 있는 옥석가리기가 더 어려워집니다.

그래서 상승장 후반으로 갈수록 더 안전한 물건(서울 상급지, 리스크 적은 관처이후 재개발 등등)을 사는게 맞고,

안전한 물건일수록 돈도 더 많이 들고 더 비싼 프리미엄을 감수하고 사야되는게 정답인데 어디 인간심리가 그런가요?

남들은 몇년전에 3억짜리 집 사서 10억이 되었다는데 이제 와서 그 10억짜리 집 살 돈도 없고 왜 나만 벼락거지 되었나 억울한 사람들이 많은데....

마침 부동산으로 순자산 100억 달성했다는 강사들이 너도 부동산으로 파이어족 될수있다면서 적은 돈으로 투자를 시작하라고 희망을 줍니다. 

서울,경기도에도 아직 1억으로 살수 있는 빌라가 있다, 잘만 하면 재개발구역으로 지정이 된다,

돈 1~2천이면 무려 강남에 원룸오피스텔을 살 수 있다, 아니 심지어 내 돈 하나도 안들이고 원룸오피 몇채씩 살 수 있다고 말이죠.

15년전 노무현 정부때도 상승장 후반부에 무리한 투자한 사람들은 고생 많이 했습니다.

그래도 그냥 내가 살 집 하나 마련한 사람들은 내 집에서 그냥 버티면 결국 시간이 지나고 우상향해서 큰 상관이 없었죠, 

좋은 입지에 샀던 사람들일수록 더 빨리 크게 회복했구요. 

당시 여기저기 뉴타운 재개발한다고 사시인가도 안난 초기재개발 빌라들 주고 산 사람들이 제일 고통받았습니다. 무리하게 투자했다가 자살한 사람들도 꽤 있구요.

재건축재개발은 사업성도 중요하지만 시간이 돈입니다. 괜히 관리처분인가 받은 3급지가 구역지정안된 1급지보다 피가 비싼게 아니에요.

어차피 장기투자할려고 묻어놓은거니 상관없다구요?

20년동안 입주는 커녕 조합설립 단계에서 엎어지고 팔수도 없다면 단돈(?) 1억이라도 상관이 없을까요?

제가 이번 상승장에 서울 경기 지방 등등에 열채 넘게 샀습니다. 

핵심지 2개 남겨놓고 몇개는 매도하고 또 사고 반복하는 과정에서 운이 좋아서 그래도 수익이 많이 났는데 현재까지 딱 하나 실패한게 있습니다. 

대구 분양권인데 오르기전에 사서 작년에 피 2억까지 올랐다가 지금은 다 떨어져서 다시 제가 산 가격입니다. 손해본것도 아니고 본전 왔는데도, 

여러개 투자한 것중에 딱 하나 실패한 물건인데도 한번씩 속상한 마음이 들거든요.

그 돈으로 다른데 살걸, 

올랐을때 그냥 세금내고 팔걸 등등ㅋㅋ 

근데 초보자분들이 거의 전 재산 몰빵해놓고 묻어뒀으니 기다리면 된다고 마인드콘트롤할  수 있을거 같나요?

원룸 오피스텔은 더 말할 것도 없습니다.

앞에 초기재개발 썩빌들은 그래도 미약하게나마 땅 몇평이라도 남으니 내 인생에선 안풀려도 내 자식이나 손자 대까지 들고 버티면 뭐라도 될수도 있습니다(근데 보통 초보자들이 저런거 사서 못버티죠, 하락기때 전전긍긍하다 상승장 다시 오면 초반에 조금 먹거나 본전에 다시 팔아버리죠)

원룸오피는 그냥 땅 하나없이 시간이 갈수록 계속 감가상각되는 겁니다. 

강남에 투룸오피도 다 올랐는데 원룸만 안올랐으니 이제 오를 차례라구요? 

물론 물가 대비 조금 오를순 있겠죠, 근데 오피는 요즘 잘나가는 주거형 3룸오피도 막상 팔려고 보면 생각보다 환금성이 떨어져서 아파트보다 고생합니다. 그나마 상승장이니 좀 팔리는거지 하락장오면 오피는 바로 강제장기보유해야되요.

하물며 원룸오피요? 

상승장에도 거의 안오르는데 하락장오면 매도 자체가 안됩니다. 

물가도 오르고 건축비도 올라서 신축 오피분양가 폭등하니 구축 오피가 싸다?

구축오피 노후화되서 이것저것 수리하려면 그거 수리하는데 드는 비용은 안오르나요? 

금리가 오른다고 원룸오피 월세 바로바로 쉽게 떡상하기도 힘듭니다. 

제일 쉽게 짓기 쉬운게 원룸오피라 공급도 금방금방 되구요, 

결정적으로 원룸오피는 고시원마냥 잠깐 머무는 공간이지 기본적으로 장기주거가 불가능한 주거공간입니다.

최소 투룸이상은 되야 오피스텔투자로 시세차익의 기대가 가능한건데 이것도 아파트보다 상승속도나 환금성이나 현격하게 떨어지는데... 원룸오피 싸다고 요새 달려드는 사람들은 초보라서 그렇다치고 그걸 사라고 강의하는 강사놈들은 진짜...

본인이 부동산투자 꽤 많이 해봤고 똘똘이도 좀 들고있고 자산좀 되는 분들은 뭐 포트폴리오 다변화 측면에서 썩빌이던 원룸오피던 하시는거 제가 뭐라고 할건 아닌데요,

(솔직히 제 기준에선 이것도 이해가 안되긴 합니다, 남들 다 겁먹을때 용감하게 선매수하신 분들이야 그 보상을 받는거지만 이제 오를만큼 오른 고리스크 물건을 이제서야 달려드는건... 몇년동안 계속 사는 것마다 상승만 하니까 돈좀 버신 분들이 겁을 상실한게 아닌가 싶거든요)

저런 물건들을 추천하는 강사들 말에 혹하는 초보자분들은 잘 생각해보세요.

혹시 지금 마음이 너무 급한건 아닌지, 

빨리 돈벌고싶은 마음이 앞서고 있는건 아닌지,

실거주 한채를 기본적으로 마련하였거나 마련할 계획이 있는지부터 먼저 살펴보시길 바랍니다.

아, 제가 말하는 초보자분들은 무주택자 뿐 아니라 1~2채 사서 이번 장에 몇억씩 오르는 거에 많이 도취되신 분들도 포함입니다, 어찌 보면 이런 분들이 제일 위험할수도....