부동산포럼 입니다.

향에따라서 "일조가 어떠하다" "가격이 어떠하다"등의 성급한 일반화의 오류가 전문가들, 기관들에게서도 보입니다.

그 중에 가장 심각하다고 생각하는것이 향에 따라서 가격을 결정해버리는데, 이러한   

"아파트 향에 따른 가격" 결정의 문제점들과 방안에 대해 글을 써보려고합니다.

http://www.seouleconews.com/news/articleView.html?idxno=59806

기사의 내용중 국토교통부의 ‘2020년도 공동주택가격 조사-산정 업무요령＇에 보면

공시지가를 산출할때 아래와 같이 "향에 따라 가격격차"를 두고있습니다.   

https://www.ajunews.com/view/20201106121326628

위 기사에서 또한 향에 의한 가격을 일반화시키고있습니다.

더군다나 “공동주택의 향 및 일조시간에 따른 주택가격의 격차”논문을 인용하여

일조시간에 대해 말하는데 정확한 표본을 알수없지만 이 또한 잘못된 값으로 오해를 불러일으킬수있는 사항입니다.  

(15도씩 구분하였다고 하는데 실질적으로는 45씩 구분한값만으로 논문에서 다루고있습니다.)

실제 같은 남서향과 남동향을 비교한다면

남서향을 남서45향, 방위225도 남동향을남동45향, 방위135도라고 가정하였을때 

일조시간(위도 37.493923 경도 127.050734, 동기12월22일 기준) 

남동45향(방위135도)는 7:44분부터 15:44까지 해가 들어 8시간 해가 듭니다. 

남서45향(방위225도)은 9:17분부터 17:18분까지 해가 8시간 1분 듭니다. 

(이 수치는위경도에따라몇분에서10분가량 차이가 날수있습니다. Ex) 강원도와 전남 여수등)

일조방해가 없다는 가정하에 "시간별 일조량"과 "일조시간대"를 제외한 "일조시간", "전체 일조량"등은 거의 동일합니다.

이런문제점이있는 와중에 뽐뿌에서 굉장히 유명했던 조회수 23만이넘었던글에서

해당 논문을 이야기해주시면서 일조에 대한 좀더 전문적인이야기를 해주었습니다.

그런데 위 뽐뿌글과 기사들에서 참고한 논문 ”공동주택의 향 및 일조시간에 따른 주택가격의 격차”에서 300여개의 단지의 가격을 보고 판단하였다고 하는데 애초에 표본을 나눌때 향 구분을 5개로 밖에 안나눠져있으며 향들의 일조시간 데이터가 잘못되어 있는데 그런한 통계가 의미가있나싶기도하고, 혹여나 의미가 있다고하더라도 향이라는것과가격이라는것을 단순히 일반화시킨것은 향이 좋아도 일조방해의 정도에따라해당세대의 일조는 달라지며, 향의 구분이 의미없기도합니다. 그렇기 때문에 일조방해가 반영된 세대의 실제 일조가 중요합니다.

또한 조건이 동일할경우라는이야기를하는데 이는 모든세대에 대한 일조분석을 하여 "일조방해, "일조시간", "일조시간대", "일조량", "이러한 요소들의 계절별 변화와 차이" 등을 반영한것이 아닌 동일한 조건은 오롯이 층이 같은것으로 보이며, 표본을 5개로 향으로만 ( 향을 45도씩 구분) 구분하다보니 표본의 다양한 향들을 5개향으로 분류되어 조건이 동일하다고 말할수없습니다. 

또한 해당논문은 일조를 동지의 일조시간으로만판단했는데 일조시간만으로 해당세대의 일조를 반영하기에는 한계가 많고 제대로 반영하기위해서는 일조시간대, 일조량, 계절별 변화, 일조방해가 모두 반영되어야합니다.

잘못된부분은 많지만 논문에 대한 반박이 이글의 목적이 아니기에 원래 주제로 돌아가보겠습니다.

다시 아파트 향에 따른 가격 결정의 문제점에 대해 이야기하겠습니다.

아파트향에 따른 가격결정의 문제점은 두가지 이유에서입니다.

1. 향에 따른 차이는 크고 명확한데 향을 5개로 한정시켰다.

2. 향이 세대의 일조에 영향을 미치는것은 맞지만 향과 더불어 일조방해라는 요소도 큰영향을 미치는데, 일조방해가 반영이 안되어있다.

생소하실수도있지만 위 이유들에 대해서 예시와 근거를 가지고 이야기해보겠습니다.

첫번째 "향에 따른 차이는 너무나 큰데 향을 5개로 한정시켰다." 

아파트의향은 이론적으로는 0(360도)도부터 359도까지 존재하다고 볼수있죠. 그러나 제가 많은 세대들을 본 결과 방위 60도부터 300도정도로 까지 볼수있고, 실질적으로 90도부터 270도내의 세대들이 가장 많습니다.

1도씩 구분하면 많게는 360개 적게는 270개 정도의 향이 존재하는데 향을 단순히 동향(방위90도), 남동향(방위135도), 남향(방위180도), 남서향(방위225도), 서향(방위270도) 로 5개로 나눠버립니다. 큰문제가 아닌거처럼 보이지만 향들의 차이는 생각보다 큽니다. 

향들은 5도 차이만 나도 유의미한 차이가 보이는데요. 남동향을 정확하게 남동45향(방위135도)라고 할때 그 주위의 향들 125 130 135 140 145 150의 향들의 정보를 비교해보겠습니다.

가장 기본적인 일조시간을 비교해보면 각향별 데이터들인데 나열하기가 쉽지않아 아래 표로 정리하였습니다.

동지기준에만 향별로 30분가량씩 차이가 나며,  이는 해가 끝나는시간이 차이가 달라지는 차이가 나며 

그뿐만 아니라 위의 일조시간대 그래프를 보시면 일조량이 높이로 표시되어있는데 향별로 일조시간,시간대 뿐만 아니라 일조량도 차이가 난다는점이 볼수있습니다. 

이러한 향별 차이를 표로 정리하면

그리고 동지뿐만아니라 다른계절, 다른일자들도 살펴보면 차이가 나타납니다.

이렇게 차이가 많은 방위 125, 130, 135, 140, 145, 150도 등의 향을 모두 하나의 향으로 구분하는것은 각향의 차이를 반영못하는 문제가 있습니다.

두번째 "향이 세대의 일조에 영향을 미치는것은 맞지만 향과 더불어 일조방해라는 요소도 큰영향을 미치는데, 일조방해가 반영이 안되어있다."

아래보시면 1개층으로 나누면 표본이 너무많아 4개층으로 구분하여 같은동 같은라인의 1, 5, 9, 13, 17층인 세대들의 일조데이터입니다.

이 층별 데이터를 표로 나타내면 아래와 같으며, 

동과 라인, 향이 모두 같음에도 불구하고 층별 세대별 일조방해의 차이로 인하여 향이 의미가 없을정도로 일조 차이가 나게 됩니다.  

층별 일조가 다른것에 대해 몇가지 코멘트를 해보자면

먼저 동지기준으로 층에 따라서 일조방해의 정도가 달라져 저층들인 1 5, 9층들의 경우 향이 좋음에도 불구하고

일조방해가 심하여 일조면에서 일조시간, 일조시간대, 일조량등이 부족합니다. 몇층차이안나는 13층은 일조면에서 괜찮다고 볼수있구요

그렇지만 일조라는것이 또 동지는 딱 겨울의 한가운데의 일자며, 태양고도가 가장 낮은 시기기에 일조방해가 어떻게 보면 가장 심할 때일수도 있습니다.

그렇기에 다른 일자도 살펴봐야 해당세대의 일조를 제대로 파악이 가능하구요 입추 11월7일에 보면 9층도 일조방해가 점점줄어들어 일조면에서 보통정도의 일조가 드는것을 볼수있고 추분9월23일에는 더 낮은 층들도 일조방해가 줄어들어, 하루종일 해가 드는점등을 볼수있습니다. 

이렇듯 일조방해는 층별, 라인별 즉 세대별로 다르고 계절에 따라서도 달라진다는점이있습니다. 

따라서 해당세대의 일조에 영향을 미치는것은 맞지만 향보다는 일조방해의 영향이 더 큰 경우도 많이있습니다.  

(이 자료 또한 해당동의 위치와 주변건물의 위치, 거리등으로 다달라지기에 일반화해서는 안되며, 세대별로 정확한 일조분석을 통해

해당세대에 대한 일조정보를 파악하는것이 중요합니다.)

향이라는것은 기본 틀이고 거기에 일조방해라는 요소가 더해져 일조가 결정되는데

같은 향이라고 해도 층별 즉 세대별 일조방해의정도에따라그결과가 다양합니다.(같은동이라도해도 라인별로 일조가 또다릅니다.) 

이렇듯 향만으로는 세대의 일조를 판단하기에는 한계가 분명하고 더군다나 가격까지 결정하는것은 문제를 야기할 소지가 큽니다.

향도 중요하고 층도 중요하고 다 중요하지만, 결국은 해당세대에 대한 일조를 정확히 알고 집을 사야 피해보는 일없이 합리적인 구매가 가능합니다. 

현재 네이버매물이나 중개사들은 그집에 대해 향과 층 정도의정보밖에 제공을 못하는데 이 정보로 집에 대해 알고 구매결정을 내리거나 여러매물을 비교분석해서 집을 잘사기란것은 더욱 어렵구요.

이글을 보시는 뽐뿌분들은 아파트일조에 관해  손해보지않고이득보실수있도록

집에 대해 제대로 알고 집을 잘 살 수 있도록 돕는 글들을 지속적으로 써보겠습니다.

다음에 쓸 주제는 남향이 좋은이유나, 내집의 향을 알아보는 방법이나 어떤주제부터 이야기하면 좋을지 고민한번해보겠습니다. 

그리고 일조에대해궁금하신거있으시면댓글로물어보셔도 좋고, 민감한 정보나 특정세대에 대한 일조나 궁금증은 쪽지로 물어보셔도됩니다!