부동산포럼 입니다.

1.하락론자들은 대부분 무주택이거나 혹은 1주택이다

즉 실제 투자경험이 없다.

축구로 따지면 실제 플레이어가아닌 해설자에 불과함. 

해설자는 말만 잘할뿐 축구실력은 일반인수준

그래서 실제투자경험이 풍부하지 않은 대학교수나 금융권 전문가들의 전망도 들을가치없음(상승이나 하락모두)

2.자꾸만 금리나 경제위기 등을 들먹거리면서 하락을 주장한다

주식을 거시경제로 판단하는 자들과 동일함

피터린치나 워렌버핏등 주식 레전드들은 거시경제 전망자체를 안했음

거시경제는 그 누구도 맞출수없음

더구나 모두가 예상하는 악재는 실제 일어나지 않음

imf, 리만사태, 코로나사태 모두 그누구도 예측못했던 이벤트임

경제위기를 그 누구보다 정확히 알수있다면 선물옵션으로 떼돈을 벌었을것임

3.비관론자는 명예를 얻고 낙관론자는 수익을 얻는다

비관론자는 논리가 그럴싸하고 똑똑해보이는 효과가있음

왜냐면 대부분 금리니 테이퍼링이니 등등 있어보이는 용어들을 남발하기 때문

그렇기에 10년내내 기우제 지내다 한번만 맞춰도 명성을 얻을수있음

반대로 낙관론자의 글은 대부분 투박하고 현실적이라 엣지가 없음

그렇기에 무지성대중은 상승론자보다 하락론자에게 더 신뢰를 보임.

4. 하락론자들의 논리의 빈약함

하락주장하는 자들의 논리는 한결같음

인구가 줄어든다 

> 가구수증가는 생각조차 못함

집이 남아돈다 

> 신축아파트비율이 몇프로인지 모름. 빌라나 노후주택은 주택보급률 착시효과를 불러올뿐임

너무올라서 더오르기 힘들다 

> 주거는 생존에 필수인데 과연 비싸다는 이유만으로 하락할까? (사막에서 물한병의 가격과 편의점의 물한병가격)

금리인상하면 하락한다 

> 이미 미친듯한ltv규제로 대출자체도 얼마안나오고

최근구입한사람 아니면 담보가치가 급격히 올라갔기에 금리가 올라도 별 타격이없음

하락하면 너도나도 집을 던진다

> 이미 수도권 아파트는 실수요장이라 1주택이 대부분인데

집값떨어진다고 실거주주택을 누가팔까?

수평이동해도 최소 5천이상 깨지는데..

금융위기오면 반토막난다

> 이미 imf, 리만, 코로나 사태로 학습되었다

잠깐만 버티면 금새회복하고 오히려 위기전보다 가격이 상승한다는것을

5.전세대출안나오면 다주택자들 다 죽는다

> 지금 신규전세계약 대출안나온다한들

내년초에는 대출이 풀릴것임

설령 내년에도 규제가 지속된다한들 내년에 계약하는 물건의 집주인들은

이미 2년전에 세팅을 끝낸사람들임

즉 대부분지역은 2년전 전세가보다 현제 전세가가 2배정도 올랐기에

갭이엄청줄었거나 플러스상태임

그렇기에 전세가격이 조금 하락한다해서 기존에 세팅되어있는 집주인들은 타격을 거의 받지않음

5. 결론

실제 시장을 경험하지도 못한 하락론자들과는 대화가안됨

최소한 서울에 다녀온사람들끼리 서울에 대해 이야기해야지

서울에 가보지도 않고 "서울은 어떻더라" 하는 무지성 폭락이들과는 대화자체가 안됨

옛말에 서울에 가보지도 못한놈이 서울을 가장 잘안다 했듯이

부동산도 등기근처도 못가본 하락론자들이 가장 말이많음

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어차피 내년에 은행대출창구 열리면 눌려있던 상승에너지가 더 커질뿐입니다.

지금은 상승 하락을 논할때가 아닌 몇프로의 상승이 일어날까 걱정할 시기입니다.