부동산포럼 입니다.

현재 세계인구는 약 80억명

그리고, 2050년

불과 30년이라는 짧은 기간안에 100억명 수준으로 증가함.

향후 세계인구 100억 시대에

자본은 넘쳐 흐르고 반대로 자원 부족하게됨.

즉, 자원 가치가 폭등한다는 의미.

게다가, 

기후변화로 인한 자원 생산성 하락, 

자원의 무기화 등 영향으로

자원의 가치는 더욱 위대해짐.

그런데 

상당수는 이번 세계 80억명 시대에서의 인플레이션을 맛보고도

향후 100억명 시대에 찾아올 인플레이션을 대비는 커녕

전인류 극소 비중에 불과한 대한민국의 인구감소 타령하며

아파트는 끝났다는 잘못된 주장을 하고 있음.

대한민국 인구가 반토막나도 세계 인구 비중 0.3% 감소에 불과함.

그동안 전세계인구는 30% 증가함.

대한민국 인구감소에 의한 아파트 투자 종말론은

마치 바닷물에 오줌을 싸니 파도 방향이 바뀔 것이라는 소리임.

물가는 세계인구 증가추세에 따라 앞으로도 급등함.

게다가, 중요한 점은

아파트라는 콘크리트 덩어리는 상당히 고가라는 것.

현 기본형 건축비를 보면

이번에 또 상승해서

평당 640만원대임.

세대당 건축비는 여기에서 공급면적이 아닌

계약면적을 곱해야 함.

흔히 말하는 국평 33평형이란 숫자는 

거주공간 + 계단 + 엘베만의 면적이고

주차장, 놀이터, 조경공간, 커뮤니티 등을 포함한

세대당 건축면적은 50평 수준임.

평당 640(만원) * 50(평) = 32,000(만원)

즉, 요새 신축 기본형 건축비만 

3억 2천만원

세대당 대지지분 17평 가정,

평당 1천만원만 쳐도 1억 7천만원

그래서 요새 남양주, 인천같은 

신도시 분양가 마저도 5억에 달함.

위와 같이 

경기도, 인천의 경우 아파트 원가에서

건축비 70~80% 땅값 20~30% 임.

부동산(땅값)의 등락을 따지지 않더라도

건축비 상승으로

아파트 가격은 앞으로도 계속 오른다는 것.

(그런데 땅값도 계속 오름)

차든, 옷이든

인간은 계속 새것을 원함.

마찬가지로 아파트도 계속 새것을 지어야하는데

그 비용이 갈수록 매우 비싸진다는 것임.

앞으로 아파트 가격이 얼마나 오를지는

2배의 법칙을 기억해야함.

인플레이션은 

3, 6, 9, 12, 15, 18로 되는게 아니라

3, 6, 12, 24, 48, 96로 됨.

현 건축비가 3억이고

물가가 2배 오르는 사이클이 10년이라면

30년 후엔 건축비가 24억

40년 후엔 건축비가 48억이 되는 것임.

말이 안된다고?

아니, 16배는 낮게 예상한 수준임.

실제는 50배 이상 오를 수 있음.

지난 40년동안 수도권 부동산은 100배 오름.