올 것이 왔습니다. 제가 전세 입주해 2019년 8월부터 살고 있는 집의 강제경매가 개시되었습니다.

제 대항력일보다 조금씩 빠른 2019년 7월부터 끊임없이 

국세+지방세+건보료 3종세트가 모두 체납했고,

이중 성남세무서에서 2022년에 공매를 개시시켰으나, 

임대인측을 끊임없는 설득과 회유 압박으로 국세를 일부 처리하여 

압류등기를 말소하며 급한불을 껐었습니다만,

그때도 약속했던 나머지 압류금액은 그 이후 2년째 추가로 누적되었고,

결국 1, 2, 3, 4층 아무도 이사를 나가지 못하다가 

3층분이 임차권등기를 해버리고 이사를 나간 후 23년 말, 강제경매를 개시하였습니다. 

살면서 처음 겪는 이러한 상황에 관련된 모든 자료를 첨부하며 제가 할 수 있는 최선이 무엇인지 조언을 구합니다.

아울러 몇 가지 질문이 있사오니 

귀한 시간 잠시 내주셔서 답변 주신다면 큰 도움이 될 것입니다.  감사합니다.

먼저, 법원에서 사건번호로 조회한 경매개시 정보 화면 및 임차권자(채권자 포함)의 목록을 첨부합니다.

이어서, 2024년 1월 기준의 건물 등기부등본, 2023년 기준의 토지 등기부등본도 첨부합니다.

그리고 질문드리겠습니다. 간명함을 위해 존어를 생략하오니 이점 오해없이 양해 부탁드립니다.

0. 현황 : 건물 히스토리 요약 및 채권 현황/각 금액

@ 1, 2, 3, 4 층 다가구 주택 (2017년 신축, 소유권 이전 및 매매 기록 없음)

@ 최선순위 을구 권리 근저당 : 채권최고액 4.3억 (중 2023년 12월 기준 잔여 원리금 2.9억 확인)

@ 임차인 보증금 : 1층(9천만), 2층(5천만), 3층(전)(1.2억 중 잔액 7,500만), 3층(현)(5천 추정), 4층 (2.3억)

@ 이중 1층 (글쓴이의 임차계약)은 2종 근생 (사무실)이며 주거용 목적으로 임차 계약함.

@ 위 상황에 3층(전) 임차인은 결국 잔여 보증금 7,500을 받지 못하고 임차권 등기를 설정한 후 이사나간 후 경매개시.

@ 이후 들어온 3층(현) 임차인을 제외하고는 모든 임차인보다 본인(1층)의 확정일자가 늦음.

@ 임대인의 건보료+종소세(국세)+강제이행금(지방세) 3종세트로 약 4,600만원의 압류금액이 있음 (2023년 12월 기준)

1. 질문 : 매매 시세 및 경매 낙찰 예정금액의 추정:

임대인은 현 상황을 해결하기 위해 지난달 당 부동산을 12억에 매각하려다가 

매수 예정자의 요청 (4층에 지속 부과되는 이행강제금의 원인(불법증축)을 조치하기 위한 감가) 

금액을 협의하지 못하여 최종 매각에 실패한 뒤로는 그냥 경매를 넘겨버리는 것으로 방향이 잡힌 상황.

임차인들은 10억 이하로라도 빠르게 매각하여 빛잔치를 하여 

아무도 손해보지 않고 털어버리기를 강구하고 있으나,

임대인측들은 (=임대인의 아들 및 동업자)

(동업자는 서류상 아무런 연관도 없으나 실질적인 결정권자이며 투자자인 당사자)

9~10억에는 얼마든지 매매가 가능하다고 하면서도

(매매 사례가 없고 거짓말이 많으니 이조차 사실 여부를 판단하기 어려움)

이걸 10억 이하로 남기지 않고 파느니 그냥 본인들에게는 경매로 넘어가는것과 

다를 바 없다며 9억에는 임대인 매각 의지가 없음.

이 물건이 2종 근생(1층 한정)인 것과 4층의 이행강제금 사유로 인한 해소 패널티가 있는 

두 가지 감점을 감안하였을 때, 기대할 수 있는 예상 낙찰금액은 8억 이상일까? 

아니면 매우 높은확률로 8억 미만일까?

현실적인 기대금액 및 보수적인(최저) 낙찰금액을 같이 예상해보면 범위로 잡아 결정에 도움이 될 것 같습니다.

2. 질문 : 배당요구 신청 여부

예상 낙찰금액이 7억 이하라고 할 때, 나는 서울시 최우선변제(3200만) 외에는 전혀 받지 못하게 되는데, 

그럼에도 이 3200을 위해 배당요구신청하는 것이 맞는지? 

혹은 배당요구 종기까지 신청을 하지 않고 내가 낙찰자에게 대항력을 유지하면 난 어떻게 되는 것인지?

3. 질문 : 최우선 변제금액 기준 관련 (1)

강제경매를 신청한 3층 (전)임차권자는 1.2억의 전세금중 4,500만원을 이미 받았고

(3층(현) 임차인의 보증금을 그대로 넘겨받은 것으로 추정)

나머지 받지 못한 7,500만원을 받고자 강제경매신청을 했다.

이 경우 3층은 남은 7,500만원만 놓고 보면 서울이 소액임차인에 해당하는데 최우선변제 3,200만원을 받는가? 

아니면 대항력을 최초로 갖춘 당시의 계약시 보증금액 1.2억은 서울시 소액임차인 기준에 해당하지 않으니 

7,500에 최우선 변제는 없는 것인가?

(즉 현황상 서울시 최우선 변제 대상자는 1층(9천), 2층(5천), 현3층(5천추정) 에게 3,200씩인가?)

4. 질문 : 최우선 변제금액 기준 관련 (2)

토지와 건물이 함께 묶어 경매대상으로 올라와있는데, 토지 등기부등본에는 근저당권 최초 설정일이 2015년으로, 

건물 등기부등본에는 준공일인 2017년으로 등기 되어있다.

이때 최우선 변제금액 기준은 2015년을 따르는지(3200만원 최우선 배당), 2017년을 따르는지(3400만원 최우선배당)?

5. 질문 : 시간에 따른 배당금액 증가 관련

압류등기 되어있는 건보료+국세+지방세 등이 나보다 선순위라면, 

2023년 12월 기준 4,500~4,800만원인 합계 금액은 

2024년 시간이 흐를수록 계산 추가되어 6,000만원을 쉽게 넘을 것인데, 

그들이 실제 최종 낙찰되는 시점까지의 모든 합계금액이 내 선순위로 가져가는 것인지,

아니면 배당요구 종기인 2024년 3월 12일까지의 배당요구 신청 금액까지만 내 선순위에 있는것인지?

6. 질문 : 2종 근생에 대한 패널티 or 차별없음?

계약 당시, 내 계약 임차부분(1층)이 근생인 것은 계약서에도 나와있고 인지했다. 

이에 대해 임대인+중개사는 주거를 위한 계약이며, 전입과 동시에 확정일자까지 받으면 

보증금 보존과 배당 등 민사적 권리에 대해서는 주거용 주택과 전혀 차별이 없다고 안내하여 계약했다. 맞는 것인지요?

7. 질문 : 체납액 압류권자의 기준일

등기부등본만 보면 3종 체납액 압류 등기일은 제 대항력일(확정일자 2019년)보다 늦지만, 

알아보니 최초의 체납금액의 발생 회차일인 최초 법정기일에 따라 순위를 정한다고 하며 

이 법정기일은 하필 최초 체납월이 내 전입일보다 몇 개월 앞서있습니다.

그럼 3종 체납액 모두가 나보다 선순위인가? 

(단, 성남세무서는 당해세(종부세 등)가 아닌 임대인의 종소세이며, 

서대문구청은 4층 증축에 대한 강제이행금의 미납금 누적인데,

그럼 나보다 선순위인 당해세는 강제이행금만 해당되는 것인지, 

아니면 이조차도 보유세(지방세인 재산세)가 아니므로 모두 나보다 후순위인지?)

8. 질문 : 체납액 압류권자의 선순위 인정 금액 범위

하루라도 최초 발생일이 내 전입일보다 빠르면, 무조건 우선배당 연체금들이 전액 선순위인가요?

예로, 건강보험료는 2019년 8월부터 (저보다 한 달 빠른) ~ 2024년 현재까지 체납되어있는데, 

저 한 달 차이 때문에 현재까지의 + 앞으로의 약 5~6년치 체납금액 전부가 나보다 선순위인가?

9. 질문 : 배당요구서 작성 관련

계약당시 임대인은 건강이 좋지 않다며 대리인을 보냈고 

(임대인 인감+신분증 등을 물건지 근처 부동산으로 보냄) 

나는 임대인 아래 대리인이 기재된 계약서로 계약하게 되었는데,

이때 배당요구 신청서의 “계약당사자” 항목은 그래도 임대인을 적는가? 

아니면 임대인과 무관한 대리인을 계약당사자로 적는가?

또, 점유(임대차기간) 항목을, 2019년 8월 8일부터 언제까지로 적어야 하는지?

(즉, 신청서 접수일(24년 3월 5일)로 적는지 아니면 [현재까지 계속 임차점유중] 으로 적어도 되는지?)

10. 질문 : 계약서상 기재된 계약상 하자에 대한 이의제기 (첨부파일) (1)

사진에서 보다시피, 계약 당시 임대인은 나에게 3층의 보증금을 6천이라고 속였다

(당시 공인중개사가 직접 임대인과 통화했다며 각 가구별 보증금을 계약서에 기재하고 직인함)

이에 본인은 4층만 제외하고는 모두 보증금이 소액 수준이라는 것에 안도하여 계약을 결정하였는데,

사실 3층 전세보증금이 1.2억었으며, 경매 개시자도 그리고 그 원인도 바로 이 3층(전) 임차인이고,

저 거짓 기재된 보증금 차액 6천여만원이 현재 내가 받지 못하게 되는 바로 그 보증금 회수불가 금액이 되어버렸다.

권리신고/배당신청 할 때 이 부분에 대한 주장이 의미가 있는가? 아니면 이러한 것은 경매가 끝날때까지 아무 의미가 없는지? 

11. 질문 : 계약서상 기재된 계약상 하자에 대한 이의제기 (2)

만약 위에 대해 아무 의미가 없다면, 

이는 별도로 내가 임대인과 중개사를 대상으로 중개사고로 민/형사(사기)소송을 지금부터 진행하는 것이 맞는지?

이런 중요 정보가 오기재되어있는 경우 중개사에게 중개사고에 해당한다고 하는데,

중개인측은 자신들도 임대인이 거짓을 말하는 것을 알수 없는 것 아니냐며 어떠한 책임도지지 않고 사고인정도 하지 않고 있음.

3층의 저 6천만원의 차액이 모든 일의 근본적 문제가 되고 있는 상황인데,

부동산측이 노력/보상할 수 있도록 내가 조치가 있는지, 또 임대인측은 사기로 고소하는 것은 어떨지 조언 구합니다.

12. 질문 : 임차인 목록에 정체 불명의 6번째 임차인.

첨부파일에서 보시다시피, 임차인의 목록은 최대 5명이어야 함에도 6명임.

(1층/2층/3층(전)/3층(후)/4층) 에 속하지 않는 H OOO 은 

이 건물에 최초로 신축 당시 입주한 4층 아저씨께서도 누군지 모르겠다고 하는데,

총 4개 세대(가구인) 이 건물에서 5개의 세대주가 있고 

임차인에 등록되어있는 제 6번째 존재에 대해서는 이의제기를 해야 하는 것일지?

13. 질문 : 세부적인 정보 획득

현재 법원에서 사건번호를 입력하여 나온 위 화면과 제가 열람해본 등기부등본 외에는

별다른 정보를 알 수 없는 상황입니다. 

경매7계에 문의해보니 법원에 와서 임차인 자격으로 정보열람신청을 하라는데,

그럼 배당요구 종기일인 3월 12일이 지나서 법원에 가서 정보열람신청을 하면 

저 H OOO이 누구인지부터 아무도 몰랐던 제3, 제4, 제5 채권자와 그 금액등을 알 수 있는것인지요?

이상입니다. 

제가 무지하고 경험이 없어서 막막하다보니 

급박한 나름의 공부를 통해 현재까지 조회하고 알아본 것은 위와 같습니다.

꼭 위에 언급한 질문을 모두 답변받고자 하는 것도 아니고, 단 하나의 댓글도 좋습니다.

또는 질문드리지 않은 다른 사항에 대한 조언이나 경험 무엇도 좋습니다.

소중한 댓글 부탁드립니다.

3년전부터 이사를 가고 싶었으나.. 

임대인(정확히는 실질적인 투자자이자 대리인)이 연락조차 안되면서

공매까지 걸리고 하다보니.. 보증금을 받지 못해 이사갈 생각도 못하고 있다가

결국 이 사단이 나네요...

읽어주셔서 감사합니다.