땅값이 비싸서 단독이 어렵다는 사람들23
- [* 익명 *]
- 등록일 2023-09-29 20:14
- 조회수 2991
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파워링크 
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 [* 익명3 *]
시골이지만 주택지어 3년째 살고있어요
여러가지 장단점이 존재해요
우선은 아파트의 편의시설을 못따라가요 (학원 학교 대중교통이 어렵지요) 그리고 대출도 어렵고 금액도 작아요 매매가 필요할때 아파트처럼 시세가 정해져있지않아 어려워요 관리해주는 사람이없어 비용은 안들지만 다 직접해야해요
그에반해
봄이면 번갈아피는 꽃에 여름이면 간이수영장 텃밭에 고추며 상추며 이것저것 풍요롭고 비오는날 앞데크서 여유있는 차한잔 뒷마당 잔듸밭에서 파라솔 펴고 저녁을 마당한쪽 파이어피트의 불을 옆 해먹에 누워 바라볼수있어요
아파트도 하늘을 볼수있지만 단독에 오니 푸른하늘과 달의변화를 느끼고살게되네요
다시 집을짓는다면 아파트 옆에 상가없는 택지사서 단독짓고 싶네요 제 지역에 그런 단독택지가 있는데 옆에 아파트대비 두배정도 비용이 들것같아 고민입니다
2023-09-30
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[* 익명4 *]
좋은 휴일 명절인데 시비조로 말이 나간 것 같아 미안하게 생각합니다 현실과 너무 동떨어진 내용을 마치 자신만 알고있는것처럼 훈계조로 가르치듯 말씀하는게 그래서 말이 그렇게 되었습니다 제가 위에서 주접 떨었는데 본론만 이야기 하겠습니다 땅값? 비쌉니다 왜? 단독 40평 지으려면 대지 70-80평은 필요한데 집 40평만 올릴건데 땅이 그렇게 많이 필요해? 하시면 답 없는 거고요
반래퍼 부지 아니라 강북 깡촌 구석탱이 땅도 평당 천만원 나가는 현실 가운데 서울외곽 80평 대지 소유하려면 토지대만 8억 나가는겁니다 이럴거면 그냥 그 동네 대장 아파트 사는 거고요 그러니 아파트 짓는거고 아파트 입주하는 겁니다 앞서 말씀드린대로 공동주택이 갖는 의의는 바로 비용대비 경제성이니까요 땅값도 아끼고, 건축비도 아끼고...
그래서 서울 단독 신축 없다시피하고 끽해야 협소주택으로 가는 겁니다 실제로 협소주택은 여기저기 깨나 있는 편입니다 찾아보면 굉장히 많습니다 그래야만 토지대도 아끼고 건축비도 세이브할 수 있어요..(그래도 4-6억 들죠) 그런데 이건 우리가 그리고 귀하께서 주장하는 단독의 의미는 아니겠죠
아파트가 들어서있지 않은 곳이라 하더라도 입지 좋은 서울 역세권 땅 가격은 이미 천문학적 수준이고 애초에 내가 희망하는 땅을 구할 수도 없어요 전용39 내외 협소주택으로 지으려 해도 20억 이상 나갈 수준인데 어차피 땅도 못 구하지만 경제성이 없는거죠
이전 댓글에서 주장한 진짜 좋은 입지 평지 중 하나가 바로 방배본동 입니다 공시지가로 평당 3-4천 수준인데.... 실거래 평당 4,000내외라 가정 해보죠 여기 30평 내외로 단독 올리려 대지 50평만 잡아도 땅만 20억입니다 게임 끝났네요.. 미치지 않고서야 단독 안 올려요 서래마을 말씀하셨는데 여기도 평당 3-4천 나갑니다
2023-09-30
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[* 작성자 *]
죄송하지만 이해를 전혀 못하시네요.
서래마을 평당 3-4천이 아니라 5-6천이 시세예요. 협소주택 지으려고 대지 50평 잡으면 25-30억이죠? 바로 그옆 아파트는 국평이 34억이예요.
대지 50평위에 30평단독 25-30억(플러스 건축비)이 비싸요? 대지지분 10평에 국평 아파트 35억이 비싸요?
어짜피 그 옆 아파트도 노후했으니 건축비 제외하고 땅값만 보면, 황당하게 용적률 꽉찬 아파트 10평이 서래마을 50평보다 비싸다구요.
한마디로 같은 지역에서도 단독주택 짓는 땅은 싸다니깐요?
단독 짓기위해서 땅이 많이 쓰니깐 땅이 많이 필요해서 단독이 비싸보이는거고 절대적인 면적배비 땅값은 같은 입지 같은 동네에서도 압도적으로 단독이 싸다구요. 그래서 님이 말한 땅콩주택 지으면 주택이 오하려 더 싸요.
그리고 그 싼 땅을 아파트 건축업자가 싸게사서 아파트지으면 땅값이 미친듯이 올라간다구요.
2023-09-30
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[* 익명5 *]
계산을 잘못하시는거 같은데요.
아파트 국평살고 있는 사람이 이사가려고 하면 옆그레이드 해야겠죠? 가족수, 짐 등 고려해서 최소 국평으로 가야죠.
단독으로가면 거주비용이 몇배는 더 듭니다. 특히 서울일수록 더 심하죠.
단독은 나혼자 사는 곳이고, 아파트는 수직으로 수십,수백세대랑 땅을 공유하는 것이니 단독이 비싼거에요.
님이 예로 든 아파트 36억짜리 자가인 경우, 1평당 3억이 아니라 수십,수백으로 나눈게 내몫이죠.
아파트 땅값이 단독주택 땅값보다 압도적으로 저렴한 거죠.
재벌들이 어디서 사는지 보면 답나오지 않습니까.
2023-09-30
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[* 익명4 *]
바본가...
공시지가 로 치면 평당 가격이 있는거고 해당 아파트의 대지지분.. 전용84기준 대략 10-11평되겠죠 (쓰고 찾아보니 전용42 / 12.7평 이네요 의외로 많네) 시세 36억인데 땅이 10평 있으니 3억있다고 계산해버리는 건 정말이지 정신이 혼미해지네요
저게 맞다 치더라도 같은 지분인데 어느 집은 RR이라36억 어느집은 1층이라 29억 어느집은 급매라 28억 어느집은 경매 3회 유찰이라 26억 이러면 땅값이 달라지나요?.. 너무 답답하네... 욕나올뻔 했는데 감정소모하기 싫고 명절이라 참습니다
글쓴이와 님의 계산식은 말 그대로 지분.. 값인거지 해당 땅값이 아니예요 내 아파트 시세가 얼만데, 그 중 지분값이 얼마니까 단순 산술로 얼마다? 정말이지 장애인 인증입니다 모르는데 틀린것 맞다고 우기면 정말이지 답 없습니다
2023-10-02
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[* 익명7 *]
2~3배니 비싼거죠
제가 다가구 하나 가지고 있는데
2종이고 주변 매매 시세 보니 대지 80평이면 대충 35억정도 부르더군요. (건물 시세 따라 30에서 40억 사이) 여기에 단독 올려봐야 정말 좁게 나옵니다. 집 면적 빼고 주차장 2대 자리 빼면 마당은 정말 좁게 나오니
흔히 주차장 2대 빼고, 마당 도 좀 나오려면 대지가 100평은 되야 가능한데. 이러면 땅값만 한 45억? 거기에 건축비 하면 50억 초반 나오니
근처 국평이 20에서 25억 사이라. 단독이 비싸긴 비싼거 맞죠
2023-10-01
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[* 익명4 *]
입지는 차치하고 대출도 안 나오거나 적고 시세 인정도 못 받고 환금성도 적고...그나저나 주차장 2대 없어도 대지 80평이면 30평정도 겨우 올리죠 이거 모르는 분이 천지 빼까리단..
2023-10-02
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[* 익명7 *]
대출은 제1에서는 잘 안해주려 합니다 해주긴 하는데 귀찮아 하는 느낌 전 농협에서 받았네요
서울 주요 지역이면 대출은 잘 나와요 건축비 없어도 땅만 좋으면 대출 없이 건물 올릴 방법도 있고요 환금성은 아파트보다는 확실히 떨어지는데 이건 좀 변수가 있어서. 시세대로만 내놓으면 바로 거래는 됩니다. 다만 단독 부지 가지고 있는 사람들 상당수가 본인만의 착각된 시세에 내놓으니 잘 안 팔리는 착각이 들죠 단독부지나 건물들 보면 실제 매도 생각 없으면서 뻥튀기 시세로 내놓기만 하는 케이스가 꽤 있거든요
시세에 맞는 단독 부지 대기 수요가 꽤 있거든요 아파트는 객관적인게 어느정도 가능해서 시세 막 올려 파는게 어려우니 시세대로 내놓는데. 주택은 주관적 기준이 크니 시세 뻥튀기가 많습니다. 그래서 잘 안팔리는 느낌이 좀 있습니다 50억 넘는 매물들 상황은 어떤지 모릅니다. 제가 경험을 안해봐서요. 그런데 50억 이하는 시세대로만 판다면 현금 가지고 바로 올 분들 많아요
2023-10-02
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[* 익명8 *]
말씀하신 부분은 일부 옳으나 서래마을은 그 정도로 시세가 차이나진 않습니다. 호가 기준으로도 74평 대지(2종 일반) 평당 8900, 바로 옆 아파트 용적 250% 대지당 환산 평단가 1억3300 입니다. 대지가 북도로 코너 부지라 평당가가 조금 높다고 쳐도 2배가 안됩니다. 만약 아파트 지을만큼의 땅인 100배인 7400평짜리 대지가 있다면 그 차이는 더 줄어들겁니다. 개발이 용이하기 때문에 당연히 대지의 평단가가 올라가겠죠. (실제 원효성 단지가 그렇습니다.)
다른 이유도 있지만, 평당 수익률만 봐도 이득이 별로 없기 때문에 서래마을은 아파트 안 올라가는 겁니다. 그렇다면 말씀하신 만큼에 근사한 가치가 단독주택지에 있느냐? 서초 강남 기준으론 절대 아닙니다. 그나마 서래마을에서 개발 가능성이 있는 원효성을 봐도 대지 지분 평당가격은 비슷합니다. 서초 강남 기준 6배 차이라면 저희 집 팔고 제가 들어갈 것 같습니다. 말도 안되는 가격 차이죠.
2023-10-04
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[* 작성자 *]
아마도 저랑 계산방식은 비슷하지만, 시각은 조금 다른 것 같습니다.
서래마을 대지의 가치 평가 방법 익명8님: 호가 기준으로 판단 저: 최근 실거래 기준으로 판단 차이점: 서래마을 고급빌라 특성상 실거래 가격이 둘쑥날쑥하며 위치마다 차이가 있기 때문에 제가 판단하는 방식은 너무 보수적일 수 있으나, 익명8님의 호가 기준 판단 방식은 너무 희망적임.
아파트 땅 가치 판단 기준 익명8님: 서래마을에 초근접한 곳에도 아파트가 있으며, 그 아파트 기준으로 판단하신 듯 합니다. 저: 서래마을과 큰 도로를 지난 반래퍼를 기준으로 판단 차이점: 제가 본문에도 적은 것처럼 아파트가 대단지로 개발되면서 땅가치가 크게 올라갑니다. (대한민국 국민의 아파트에 대한 환상때문에 생긴 거품일수도 있겠지만요.) 서래마을에 초근접한 아파트는 대단지가 아니기 때문에 제가 말한 조건을 만족하지 않습니다. 그나마 빌라가 아니고 "아파트"라는 이름을 달고 있기 때문에 대지가격이 높은 것이겠죠.
사실은 제가 지적하고 싶은 부분은 대다수 국민이 아파트에 대한 환상을 가지고 있고, 특히 대단지에 대한 프리미엄을 너무 크게 생각하고 있습니다. 같은 땅도, 아파트란 이름을 달면 땅가치가 올라가며, 대단지가 되면 더더더욱 올라간다는 점을 지적하고 싶은겁니다. 전국민이 아파트에 미쳐서 거품인건지 아니면 아파트가 정말로 뭔가 특별한 것이 있어서 그런건지는 알 수는 없지만, 저는 전국민이 아파트에 미쳐서 거품이 생긴거라고 봅니다.
2023-10-04
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[* 익명8 *]
음... 밸류맵 보시면 제가 말씀드린 가격보다 더 비싼 평당가격에 거래 되신 걸 볼 수 있습니다.
반포SK뷰 근처 보시면 되겠습니다. 제시드린 대지와 거래된 대지 또한 그 근처 현 매물입니다. 필터 22년~23년으로 보시면 근처에 최근 거래된 단독주택지가 2건 있을겁니다. (혹시나 해서 드리는 말씀이지만 근처 근린 거래 건을 보시면 안됩니다.)
제가 호가로 계산했던건 작성자 분께 유리한 방식이었습니다. 귀찮아서 이긴 했지만 실제 해당지역 아파트 실거래가는 당연히 호가보다 낮습니다. 저도 21년에 조사했던 내용들이라 실제 거래된 2종일반 대지가격이 더 높은 건 몰랐지만요.
안타까운 부분은 작성자 분은 아마도 시행을 해보지 않으셨던 것 같습니다.
저는 개발 가능성을 먼저 봐야한다고 생각합니다. 왜냐하면 개발 가능성이 토지의 가격을 좌우하기 때문이고 그렇기 때문에 반래퍼와 비교가 불가능한 근거이기 때문이죠. 반포 래미안 퍼스티지는 개발 전 평단가가 개발할 가치가 있었기 때문에 개발 되었다는 말씀을 드리는 겁니다. 반대로 서래마을 대지들은 개발 가치가 충분치 않기 때문에 개발 가능성이 거의 없다라고 말씀드리는 거고요.
따라서 개발 후의 가치를 반래퍼와는 비교하기에는 무리가 있고, 해당 지역에 개발된 토지들 기준으로 가격 비교를 해야 옳다는 말씀을 드리는 겁니다. 그래야 개발 후에 가치를 예상할 수 있는 거니까요.
이전 댓글에 언급드린 것 처럼 대지가격은 마트처럼 대량으로 산다고 가격이 저렴해지지 않습니다. 오히려 개발 가능성이 있는 대규모 대지 매물은 가격이 더 비쌉니다. 이것이 주장에 근거가 되는 예시가 반래퍼 이기 때문에 일부만 옳다고 언급드린 이유입니다. 그 외에도 반래퍼가 서래마을 토지보다 비싼 이유는 많이 있습니다만...
그나마 일부가 옳은 이유는 간혹 재개발 또는 소규모 재건축 시행가능성이 있는 토지들은 개발 후에 건축물을 포함한 총 가치가 "토지대" 의 5배이상 가는 경우가 강남 서초에서도 종종 있기 때문에 일부 옳다고 말씀드린 점은 참고 하셨으면 좋겠습니다.
2023-10-04
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아파트가 실체도없는 거품같은데