자가로는 2020년에 매수했고 매수 시에 서초 강남 지역 약 300개 정도 조사했습니다.

실매물 임장은 30여곳 정도 했었고요.

아파트 입지 보는 방법은 부포 분들이 저보다 잘 아시는 분들도 많겠지만,

대형빌라는 제가 거주하기도 하고 부친께서 해당 업계에 있어 조그만 지식을 나눠보고자 합니다.

흔히 강남 지역 고급빌라는 다수가 실평 74평 내외입니다.

저런 기준이 생긴 이유는 고급주택의 기준이 

단층 공동주택기준 245제곱미터를 초과 할 경우, 복층은 274제곱을 경우로 보기 때문인데,

이 경우 취득세가 최대 20%까지 발생할 수 있습니다.

취득세 중과기준에 해당되지 않도록 최대한 면적을 뽑은거죠.

대표적인 지역은 

서초는 동광단지, 

강남은 경기고 인근, 청담근린공원 인근, 청담초,중 블럭, 청담 효성빌라 인근, 학동곤원 인근

이라고 보시면 됩니다. (이 부분은 강남 고급빌라 얘기라 한강 이남 한정입니다.)

고급빌라 한정으로 강남구는 비 대표지역도 테헤란로 이남은 쳐다보지도 않으시는게 좋습니다.

강남지역 한정하여 고급빌라를 분류해보면 대략 3세대로 나눠볼 수 있습니다.

1세대는 연립주택 형 고급빌라며 얘들은 대다수가 91년 이전에 지어진 빌라라고 보시면 됩니다.

2세대는 아파트 형 고급빌라는 90년대부터 2000년대 초반에 지어진 29세대 이하 나홀로 아파트형이 많습니다.

3세대는 다양한 형식으로 나뉘어지며 커뮤니티 시설도 빵빵합니다. 2000년대 중반 이후에 지어진 것들은 대부분 여기 속합니다. 

정보는 이 정도로 각설하고, 강남 고급빌라가 투자가치가 있느냐는 물음엔 사실 아규가 될 만한 사항이 많습니다.

제가 보는 시각에서의 투자할 만한 강남 고급빌라는 위 대표지역 빌라 중에 1세대 또는 2세대 빌라 중 대표지역에 소재하는 빌라입니다.

대표 지역 외의 빌라는 아파트형 주거나 상업시설들과 혼재되어 있어 프라이빗한 환경을 찾기 어려우며,

3세대 빌라의 경우 오르기 어려울 정도의 매매 가격을 가지고 있으며, 먼 미래에 재건축하더라도 수익성이 나지 않을 가능성이 높습니다.

만약 위 기준에 부합되는 빌라를 매수 예정이라면 실거주와 투자용으로 임대할 경우로 나눠서 생각해야 합니다.

실거주할 경우 1세대 빌라는 노후도가 너무 높아 실거주하기 적합하지 않을 가능성이 높습니다.

투자용으로 존버할 목적으로 임대할 경우도 1세대 빌라는 대수선을 하지 않는 이상 어렵다고 보시면 됩니다.

다만 1세대 빌라의 경우 재건축 연한이 이미 지났고 용적률이 매우 낮기 때문에 재건축하면 큰 수익을 얻게 되겠죠.

아래 고급빌라 글에 댓글로 나온 청담101, 청담 효성빌라101같은 경우가 그렇습니다.

제가 아는 분도 재건축 전 매수하여 거주하고 계시는데, 호가 기준 투자금액 대비 6배정도 차익을 얻으셨습니다.

제 경우 2세대 빌라 비 대표지역에 거주하고 있는데, 2020년 당시 30억에 매수하여 현재 호가는 60억정도 됩니다.

매물을 올리지 않았지만, 올해 초 55억까지 오퍼를 받았었습니다. 다만 저는 매매의사가 없어 거절했습니다.

참고로 말씀드리자면, 대표지역은 2배이상 오른 곳도 많습니다.

반대로 당연히 투자에 실패하는 경우도 있습니다. 

제가 2020년 당시 조사했던 물건을 시뮬레이션한 결과를 토대로 말씀드리자면,

동광단지 지역은 1세대는 20%이내 호가상승,

2세대는 2020년 당시보다 호가가 떨어지거나 거의 오르지 않은 경우가 많았으며,

3세대의 경우도 2세대와 마찬가지인 경우가 많았습니다.

강남구 해당 지역 고급빌라 들은 50%이상 안 오른 곳을 찾아보기 어려운 것과 상반되는 결과죠.

제가 보는 시야가 정답은 아니겠지만, 혹여나 고급빌라에 관심 있으신 분은 이런 시각도 있구나 생각해주심 되겠습니다.

아 그리고 고급빌라 사시는 분들은 집 잘 안 옮깁니다. 이 부분은 실거래가 자료 참고하심 되겠습니다.